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ARTICLES/VEILLE JURIDIQUE

Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier

Un arrêt important de la Cour de Cassation vient d’être rendu en matière de vices cachés et SCI.

Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu’elle donne en location puis revend l’année suivante. L’acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.

La cour d’appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande, et l’a Cour de cassation l’approuve.

Elle considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social, et ce faisant, en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble.

Les juges du fond avaient retenu qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres de l’immeuble rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

Or, ces clauses d’exonération des vices cachés sont très fréquentes dans les actes notariés et visent à empêcher des remises en cause des ventes de biens anciens qui seraient trop fréquentes.

Or, beaucoup de particuliers non professionnels de l’immobilier constituent des SCI aux fins d’optimisation patrimoniale.

Cet arrêt va à notre sens, vers un accroissement de l’insécurité juridique des transactions.

Sources : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°  13-21.957 JurisData n° 2014-023204

droit civil général, droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier, Non classé

Projet de loi contre le terrorisme : recul non contrôlé des libertés publiques

Projet de loi contre le terrorisme : recul non contrôlé des libertés publiques

L’Ordre des avocats du barreau de Paris s’inquiète de plusieurs dispositions du projet de loi renforçant les dispositions relatives à la lutte contre le terrorisme, actuellement examiné par l’Assemblée nationale (http://www.assemblee-nationale.fr/14/dossiers/dispositions_lutte_terrorisme.asp), qui seraient de nature à renforcer les pouvoirs de police « au point de créer des exceptions aux libertés individuelles et à l’État de droit, au nom de l’impératif légitime de la sécurité nationale ».

« La lutte contre le terrorisme et le péril djihadiste s’honorerait en respectant les fondements de l’État de droit démocratique », a affirmé Pierre-Olivier Sur. Selon le bâtonnier de Paris, ce projet de loi met en place « des moyens inédits de surveillance généralisée des citoyens » : perquisitions « informatiques » de données personnelles à distance, décryptage de données protégées, interceptions de conversations sur des réseaux de type Skype et extension de la durée de conservation par la police judiciaire des données collectées dans le cadre des interceptions de sécurité (conversations téléphoniques, SMS, courriels, chats, réseaux sociaux, tchats…) :

L’Ordre des avocats de Paris estime que l’extension des pouvoirs de police pour atteindre l’objectif de sécurité nationale doit être nécessairement accompagnée d’un renforcement du contrôle par des juges sur ces nouveaux procédés d’intrusion dans la vie privée des citoyens. « Ce projet de loi qui ne prévoit pas de contrôle par le juge des libertés et de la détention porte donc en lui les germes d’un État de droit à plusieurs vitesses où l’exception et l’arbitraire viennent se substituer à l’universalité des libertés individuelles ». Le barreau demande à ce que soit rétablit le rôle du JLD « dans les dispositions les plus liberticides de cette loi ».

Sources : Barreau de Paris, communiqué, 18 sept. 2014 Projet de loi AN n° 2110, déposé le 9 juill. 2014

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droit pénal général, Justice, Libertés publiques et droits de l'homme

Respect de la vie privée et fichiers de police

Respect de la vie privée et fichiers de police sont deux notions difficilement conciliables.

L’arrêt rendu le 18 septembre 2014 par la Cour européenne des droits de l’homme condamnant la France pour violation du droit au respect de la vie privée sanctionne un fichier STIC aujourd’hui disparu et éclaire les carences du fichage policier qui persiste encore à ce jour, en particulier avec le nouveau fichier TAJ.Ce fichier de police répertorie les informations provenant des comptes rendus d’enquêtes effectuées après l’ouverture d’une procédure pénale. Le requérant demanda en 1999 au procureur de la République du tribunal de grande instance d’Evry son effacement du fichier, estimant que son enregistrement sur cette base de données était infondé du fait que sa concubine avait retiré sa plainte. Par une décision du 1er décembre 2009, le procureur de la République adjoint rejeta la demande du requérant visant à l’effacement du fichier au motif que “ladite procédure a fait l’objet d’une décision de classement sans suite fondée sur une autre cause que : absence d’infraction ou infraction insuffisamment caractérisée”. Selon cet arrêt L’État a outrepassé sa marge d’appréciation dès lors que le régime de conservation des fiches dans le STIC, tel qu’il a été appliqué au requérant, ne traduit pas un juste équilibre entre les intérêts publics et privés concurrents en jeu. Par conséquent, la conservation litigieuse s’analyse en une atteinte disproportionnée au droit du requérant au respect de sa vie privée et ne peut passer pour nécessaire dans une société démocratique.

Mais cet arrêt Brunet c. France sera sans doute insuffisant face à l’ampleur des mesures prises actuellement par nos dirigeants relatives à la captation massive de données et mettant en place des systèmes de surveillance et de censure d’une ampleur inégalée.

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Les dispositifs de lecture automatisée de plaques d’immatriculation (LAPI)

La CNIL s’est prononcée négativement sur la possibilité pour les polices municipales d’user les dispositifs de lecture automatisée de plaques d’immatriculation (LAPI) : caméras vidéo, fixes ou mobiles, capables de capter, lire et enregistrer les plaques d’immatriculation des véhicules passant dans leur champ de vision, afin de permettre aux forces de l’ordre de lutter contre certaines infractions particulièrement graves ou, à titre temporaire, de préserver l’ordre public ( CSI, art. L. 233-1 et L. 233-2 ).

Les forces de l’ordre autorisées à mettre en œuvre ces dispositifs sont uniquement « les services de police et de gendarmerie nationales et des douanes » ( CSI, art. L. 233-1 , al. 1er).

L’usage de tels dispositifs par les services de police municipale amènerait en effet la collecte massive des numéros de plaques d’immatriculation à l’entrée ou à la sortie du territoire d’une commune, sans justification particulière, et serait donc contraire au principe de proportionnalité établi par la loi du 6 janvier 1978.

Sources : CNIL, communiqué 14 août 2014

droit des NTIC, droit routier, Libertés publiques et droits de l'homme, Non classé

Les excès de la vidéosurveillance et l’atteinte à la vie privée des salariés

Saisie par l’inspection du travail de Rhône-Alpes au sujet des conditions de mise en œuvre des dispositifs de vidéosurveillance dans les filiales d’une société, la CNIL a prononcé, le 17 juillet 2014, une sanction de 5 000 € à son encontre pour différents manquements à la loi « Informatique et Libertés » concernant principalement son dispositif de vidéosurveillance.

Les contrôles menés dans les locaux ont révélé des manquements relatifs notamment à la proportionnalité des dispositifs de vidéosurveillance, motivant l’engagement d’une procédure de sanction.

La société, filmait de manière continue certaines zones réservées à ses salariés (accès aux vestiaires et aux locaux affectés au repos des salariés) et la Commission a décidé qu’aucune justification particulière ne pouvait légitimer une telle atteinte à la vie privée des salariés concernés, que l’information relative à ces dispositifs était incomplète et que les mesures de sécurité permettant de garantir la confidentialité des données issues des traitements déployés étaient insuffisantes.

Sources : CNIL, délib. n°  2014-307, 17 juill. 2014 CNIL, communiqué, 1er août 2014

droit des NTIC, Libertés publiques et droits de l'homme, Non classé

Plus de 4% des condamnés à mort seraient innocents au Etats Unis

Une étude de l’académie américaine des sciences publiée lundi dans la revue Proceeding of the National Academy of Sciences (PNAS) révèle que plus de 200 détenus sur les 8000 condamnés à mort outre-Atlantique depuis les années 1970, ont été victimes d’erreurs judiciaires, ce qui signifie que 4% des condamnés à mort seraient innocents.

Ce taux de 4,1 % avancé par l’Académie américaine des sciences est supérieur à tous les chiffres annoncés auparavant.

La plupart d’entre eux voient leur peine commuée mais ne sont jamais libérés.

Source : Le Figaro.

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La demande d’oubli de résultats de recherches auprès de Google

Suite à l’arrêt récent arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, les utilisateurs ont désormais le droit de demander aux moteurs de recherche de supprimer les résultats de recherche qui incluent leur nom, pour autant que lesdits résultats soient inadéquats, pas ou plus pertinents ou excessifs au regard des finalités du traitement.

Voici le lien :

https://support.google.com/legal/contact/lr_eudpa?product=websearch&hl=fr

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La surveillance sans contrôle judiciaire des données numériques

La France peut désormais espionner sans limite

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Certaines dispositions de la loi de programmation militaire 2014-2019 étendent les possibilités de la surveillance sans contrôle judiciaire des données numériques  des citoyens considérés comme de potentiels «ennemis d’État» et de savoir qui ils appellent et qui les joint, de les localiser en temps réel à travers leurs téléphones, leurs ordinateurs. Toute la communauté du renseignement sera mobilisée, pour des motifs bien plus large que le seul risque terroriste, comme la prévention de la criminalité. Ce régime d’exception risque donc d’être appliqué à toutes les infractions.

Selon l’ article L241-2 du code de la sécurité intérieure,
” peuvent être autorisées, à titre exceptionnel, dans les conditions prévues par l’article L. 242-1, les interceptions de correspondances émises par la voie des communications électroniques ayant pour objet de rechercher des renseignements intéressant la sécurité nationale, la sauvegarde des éléments essentiels du potentiel scientifique et économique de la France, ou la prévention du terrorisme, de la criminalité et de la délinquance organisées et de la reconstitution ou du maintien de groupements dissous en application de l’article L. 212-1.”

Cela autorise explicitement le recueil, auprès des opérateurs de communications électroniques et (des hébergeurs et éditeurs), des informations ou documents traités ou conservés par leurs réseaux ou services de communications électroniques, y compris les données techniques relatives à l’identification des numéros d’abonnement ou de connexion à des services de communications électroniques” (numéro de téléphone, adresse IP …), au recensement de l’ensemble des numéros d’abonnement ou de connexion d’une personne désignée, (historique des adresses IP utilisées par un abonné, différentes lignes téléphoniques d’un même abonné…), à la localisation des équipements terminaux utilisés” (géolocalisation des smartphones), aux communications d’un abonné portant sur la liste des numéros appelés et appelant, la durée et la date des communications” (les fameuses fadettes des opérateurs télécoms). En résumé, cela permettra d’obtenir les coordonnées de tout abonné, hébergeur ou éditeur de site internet.

Cette surveillance généralisée combinée avec l’arrivée des drônes de surveillances (voir article sur le projet INDECT) fait que la terre devient une planète prison à ciel ouvert…

Libertés publiques et droits de l'homme

Nullité des mandats de vente imprécis

La première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2013, (Cass. civ. 1, 19 décembre 2013, n° 12-26.459) a estimé qu’il y a lieu de retenir la nullité de mandats de vente imprécis consentis à une agence immobilière, dès lors qu’ils sont dépourvus d’objet certain et déterminable.

La Cour de cassation approuve approuve en effet un arrêt ayant relevé qu’un mandat de vente portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu’il portait sur un terrain d’une certaine superficie à détacher d’une parcelle sans qu’on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain.

Le mandat est alors annulé, comme dépourvu d’objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du Code civil !

droit immobilier