Les ventes aux enchères de biens immobiliers dans les Tribunaux dites “ventes à la barre”, “ventes sur adjudication” ou “ventes à la bougie” sont ouvertes à tous, permettent souvent des prix d’acquisitions inférieurs au marché et offrent des garanties de transparence et de régularité qu’imposent leur contexte judiciaire.
Elles sont réalisées dans le cadre soit d’une saisie immobilière (ex : prêt immobilier non remboursé par un débiteur), d’une liquidation judiciaire (défaillance d’entreprise), ou d’un partage judiciaire (dite vente sur licitation d’un bien demandée par des héritiers d’une succession ou par un ou des co indivisaire(s).
Le jugement d’adjudication confère la propriété à celui qui a porté l’enchère la plus élevée (l’adjudicataire).
Les biens mis aux enchères font l’objet d’une publicité préalable obligatoire (insertion dans un journal d’annonces légales de l’arrondissement de la situation de l’immeuble, dans les journaux diffusés en kiosque, affiches et annonces sur l’Internet).
Cette publicité est prévue par la loi et taxée judiciairement, son montant étant mis à la charge de l’adjudicataire au titre des frais préalables.
Les visites des biens mis aux enchères sont organisées par l’avocat poursuivant et conduites par un huissier désigné par le Tribunal.
L’achat d’un bien à la barre comporte des aléas spécifiques : annulation de la vente car le débiteur a payé sa dette, bien parfois occupé etc.
Un cahier des charges peut être consulté chez l’avocat poursuivant, ou au Greffe des Criées du Tribunal, lequel contient toutes les informations sur le bien mis en vente, toutes les clauses et conditions de celle-ci.
Les enchérisseurs doivent être représentés par un avocat inscrit au barreau du Tribunal où se déroulent les enchères, lequel porte les enchères le jour de l’audience.
La présence le jour de l’audience est donc facultative pour l’enchérisseur.
Une garantie financière sous forme d’un chèque de banque ou d’une caution bancaire est à verser au préalable et sert à couvrir tous les frais de l’adjudication plus dix pour-cent de l’enchère maximum que l’enchérisseur souhaite porter.
Les honoraires de l’avocat enchérisseur sont libres.
Avant de commencer le juge indique le montant des frais préalables à la charge de l’adjudicataire et fait allumer une mèche (appelée ” premier feu “) marquant le début de celles-ci et les avocats poussent les enchères de leurs clients.
Au moment où les enchères se tarissent une nouvelle mèche est allumée (” deuxième feu “), puis une troisième (” dernier feu “).
A son extinction le président déclare adjudicataire celui qui a porté l’enchère la plus élevée.
Le chèque de consignation est restitué aux autre enchérisseurs, ces derniers n’étant redevable que des honoraires de leur avocat.
Le jugement d’adjudication constate le transfert de la propriété du bien vendu aux enchères sous réserve de l’absence de surenchère du dixième pendant le délai de dix jours suivant l’adjudication
L’adjudicataire doit alors payer : le prix d’adjudication, les frais préalables annoncées avant la vente, les émoluments des avocats poursuivant et adjudicataire calculées en fonction du montant de l’adjudication, les droits d’enregistrement (4,89 %) et les frais de publication du jugement d’adjudication. (Il n’y a pas de “frais de notaire”).
Ce paiement doit intervenir dans les quarante cinq jours qui suivent la date d’adjudication, sous peine d’intérêts au taux légal, et dans les trois mois, sous peine d’intérêts au taux légal majoré de cinq points.
En cas de défaillance, le bien est remis en vente sur “folle enchère”, et l’enchérisseur malheureux doit payer, outre les frais de la première vente, à régler l’éventuelle différence entre le prix initial d’adjudication et le prix de revente sur folle enchère, si ce dernier est inférieur.
Un surenchérisseur peut se déclarer au Greffe des Criées du Tribunal par l’intermédiaire de son avocat, et le bien est alors remis en vente à une date ultérieure sur une nouvelle mise à prix égale au montant de l’adjudication majoré du dixième.
Si le bien est acquis régulièrement occupé par un locataire, l’adjudicataire se substitue à l’ancien propriétaire pour l’encaissement des loyers, mais ne peux pas résilier le bail en cours avant son échéance. (en cas d’occupation irrégulière, une procédure d’expulsion sera à engager auprès du tribunal).
Consulter les cahiers des charges :
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