Un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire de trois agents immobiliers mandatés par le vendeur. Des désordres se révèlent, affectant le chauffage et la charpente. L’acquéreur assigne alors le vendeur en garantie des vices cachés et les intermédiaires en responsabilité. Les juges du fond le déboutent des deux demandes. S’agissant de l’action en garantie, les magistrats décident que l’acheteur est tenu d’un devoir minimal de vigilance qui lui impose de visiter sérieusement les lieux et de s’adjoindre un homme de l’art pour le cas où il ne disposerait pas personnellement des compétences techniques nécessaires pour apprécier l’état de l’immeuble. S’agissant de l’action en responsabilité, l’arrêt retient qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs. La décision est censurée sur les deux points. Au visa de l’article 1642 du Code civil, la Haute juridiction rappelle qu’il ne peut être exigé d’un acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vice de l’immeuble. La solution, déjà acquise, doit être approuvée. S’il est vrai que l’acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent, c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen « normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait. Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. Mandatées par le vendeur, les trois agences qui avaient prêté leur concours à l’opération ne pouvaient, faute de lien contractuel, être actionnées par l’acquéreur que sur le terrain délictuel. Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article 1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Civ. 3, 9 nov. 2011 – n° 10-21.052
Bel article, très bien ecrit, comme toujours sur ce site. Je repartage cet article tout de suite ! merci pour ces informations fortes interessantes.
Bonjour ,
très bon article !
Encore une fois cela prouve que l’agent immobilier ne sert strictement à rien comme souvent!
Un bon intermédiaire très cher juste bon à dire qu’une pièce avec une douche est une salle de bain, comme si on ne pouvait pas le deviner seul !
Bonjour, je suis absolument d’accord avec vous, l’agent immobilier m’avait certifié, entre autre, que la cheminée chauffait toute la maison. Or, c’est tres loin d’être le cas, elle chauffe a peine la salle à manger et encore ! Et je passe sur tout le reste qu’il devait connaître aussi et la maison se déglingué de plus en plus, jour après jour. Si vous connaissez un moyen pour le coincer légalement, je suis preneuse ! Merci d’avance si vous prenez la peine de me répondre.
Bonjour,
je n’ai pas bien compris la responsabilité de l’agent immobilier. Si le vendeur est poursuivi pour vice caché alors qu’il est de bonne foi et n’a rien dissimulé, et que l’agent immobilier déclare n’avoir pas eu connaissance des défauts, l’agent immobilier n’est-il pas responsable de négligence (en plus d’être malhonnête)?
Cet arrêt augmente le devoir de conseil de l’agent immobilier.
Pourtant celui-ci n’est pas un technicien, et l’on peut en déduire qu’il devrait en cas de doute (fondé sur quoi si le vice est caché et que le vendeur lui-même, lequel connait mieux son bien que l’agence, n’attire l’attention de personne…?) conseiller à l’acquéreur d’avoir recours à un expert technique s’il suppose un vice.
Ou plutôt devrait-il adopter des clauses de style dans ses correspondances pour systématiquement conseiller aux acquéreurs d’avoir recours à un technicien lors de tout achat immobilier.
Ou plutôt que l’agence immobilière fasse appelle de son côté à un expert avant la mise en vente …
En gros l’agent immobilier prend sa commission pour aucune responsabilité ? Un peu trop facile je pense…
à ma connaissance aucune agence ne propose encore ce type de service.
Bonjour, je viens d’acquérir un bien immobilier maison, et j’ai après un mois en nettoyant le jardin découvert un mur de soutien gonflé. L’agent immobilier aurait il du m’avise avant l’achat ?
D’après lui il n’avait pas vu !
Merci
bonjour,
Sans être sur place il est difficile de juger, surtout si vous avez du nettoyer pour le voir. Il faut par la suite déterminer si cela est un vice caché, et si oui s’il pouvait être connu du vendeur.
N’hésitez pas à prendre contact pour une consultation au cabinet.
bien à vous.
Bonjour,
en novembre j’ai signé un compromis pour l’achat d’un bien.
En début de semaine le service d’hygiène et santé de ma ville me convoque au CODERST.. évidemment je ne comprends pas. Mon interlocuteur m’explique que le bien acheté est insalubre.
En achetant le bien j’étais conscient que l’électricité, isolation étaient à refaire. Découvrant le rapport de ce service, je me rends compte que les problèmes sont énormes.. or lors de la signature du compromis il était bien précisé qu’aucune démarche d’insalubrité était en cours. Le service m’a bien indiqué que le responsable de l’agence était informé de l’état du bâtiment de même pour l’ancien propriétaire.
De ce fait je me retrouve avec une maison en ruine. Je ne sais pas quoi faire et je ne connais pas mes droits.
Je vous remercie et vous souhaite mes meilleurs voeux
Bonjour,
Un vice caché ou un dol peuvent en effet être invoqué, mais difficile d’être plus précis sans voir les actes.
Je vous invite à contacter mon cabinet pour en discuter.
Votre bien dévoué.
merci pouvez vous me conseillez j’ai acheté un bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière 8 mois après fuite, fissure, infiltration d’eau dans les murs, salpètre, etc etc et en prime j’ai appris que le vendeur (agence imo) était de la famille du vendeur (2 RAR) à l’agence sans réponse… .. j’estime qu’il y a tromperie sur la vente car le vendeur en lien avec la famille avait connaissance sur les problèmes du bien or il n’en n’a pas fait acte avant cette vente. Nous n’étions pas non plus informé qu’il y avait un lien de parenté et surtout de problème sur toute la bâtisse
Merci
Bonjour,
Ce cas peut en effet nécessiter une expertise judiciaire, avec le cas échéant présence de l’agence.
Je vous invite à contacter mon cabinet pour en discuter.
Votre bien dévoué.
Bonjour,
Une agence immobilière a vendu il y a 3 mois une maison neuve à ma fille. Il y a la garantie décennale mais, après une pluie de grêlons le crépi a été impacté , il est à refaire car il s’effrite . dans le terrain on ne peut pas enfoncer une bêche car il y a plein de gravats : briques, ferrailles, morceaux de bois… , d’près des voisins il y avait une grange à la place de la maison et l”entreprise a creusé un trou et mis tous les gravats dedans . Il y a aussi des joints de silicone qui n’ont pas été mis à la porte d’entrée etc..etc…. Qui est responsable des vices cachés ? Le propriétaire qui a vendu cette maison qu’il a faite construire pour la vendre ou l’agence immobilière? Merci
Cordialement
Bonjour,
S’il y a faute, probablement le vendeur dans ce cas.
Je vous invite à prendre attache avec le cabinet afin de convenir d’un rendez-vous.
Votre bien dévoué.
Bonjour, j’ai fait l’acquisition d’une maison il y a 1 an. Lors de l’achat, nous avions expressément demande qu’une révision de la chaudière soit effectuée. Il nous a été certifié que cela avait été fait (ramonage et revision). Or, durant tout l’hiver dernier, nous avons eu des problèmes avec cette chaudière, qui se mettait sans cesse en sécurité. Nous venons de faire venir 3 entreprises de chauffage, et leur avis est clair : la chaudière n’a jamais pu fonctionner en l’état, le conduit de fumée n’étant pas assez haut et de plus, il est en simple pot, ce qui est incompatible avec ce type de chaudière et dangereux car la température monte trop haut dans le conduit (les plaque de fibramiante du toit deviennent même incandescentes autour du conduit). Par ailleurs, le brûleur est mort, rafistolage avec du chatertone).
D’autre part, nous avons fait intervenir une entreprise de couverture afin de peindre les 2 toitures des dépendances en amiante. Nous avons fait contrôler la toiture de la maison qui présentait de la mousse, et comme les tuiles devenaient poreuses, nous les avons faites hydrofuge. Lais lors du traitement de la toiture, l’entreprise a constaté que 2 poutres maîtresses étaient attaquée par des capricornes et de plus pourries.
D’autre part, les 3 poteaux qui soutenaient ka pergola étaient eux aussi pourris et nous avons du les remplacer. Il semble que le vendeur savait su’au moins 1 des poteaux présentait des faiblesses, car il avait démonté les caches en pierres en partie basse, sans pour autant faire le moindre travail.
Nous avons acheté cette maison sans en négocier le prix, car elle semblait en très bon état.
Pourriez vous nous dire si nous avons un recours contre le vendeur ? Et contre l’agent immobilier qui lui aussi nous avait affirmé que la maison était en parfait état ?
Merci pour votre reponse
Bonjour,
Il y a toujours une possibilité de recours dans ce délai. Pour l’opportunité, je vous invite à prendre attache avec le cabinet afin de convenir d’un rendez-vous.
Votre bien dévoué.
j’ai vendu ma maison via une agence immobilière. Dans le jardin j’avais planté des bambous depuis une 15ne d’années. La haie plantée avait 3m de hauteur lors de la vente, donc complètement visible. Les acheteurs m’attaquent pour vice caché, ayant découvert au printemps qu’il y a des rhizomes dans le jardin, en particulier sous un caillebotis à claire voie posé sur plots. Ils portent plainte avec mise en demeure. Que dois je faire
Bonjour,
Je vous invite à prendre attache avec le cabinet afin de convenir d’un rendez-vous.
Votre bien dévoué.
J’ai vendu la maison de mes parents, ma Mère n’étant plus en état de s’en charger, via l’agence immobilière de l’office notarial chargé de la vente.
Les acquéreurs m’attaquent pour vice caché pour l’état de la toiture. Ils pouvaient visiter les combles mais ne l’ont pas souhaité. La maison a 50 ans et la toiture aussi. La personne de l’agence n’y est pas monté non plus, j’étais présente lors de sa visite.
Je n’habitais pas cette maison et il n’y avait de traces d’humidité ni sur les plafonds ni sur les murs.
Qui est responsable, l’agence immobilière pu moi
J’ai rendez-vous chez le notaire cet après-midi
Merci de votre réponse
Madame,
A priori l’agence serait au moins aussi responsable que le vendeur si elle n’a pas visité toute la maison. Cependant je ne sais pas si en l’espèce les défauts auraient été visibles avec une simple visite. c’est très souvent sur place qu’un expert peut se rendre compte de la nature cachée, apparente, ou masquée des vices.
En cas de contentieux le comportement des acquéreurs et le rôle de l’agence pourrait donc être invoqués, mais il est difficile de donner plus de précisions sans connaître plus en détail le dossier et la nature des vices.
Mon cabinet se tient à votre disposition pour vous apporter toute précision complémentaire.
Me Emmanuel BEUCHER
Bonjour Maitre,
Nous avons fait acquisition d’une maison de 1929. Les vendeurs ainsi que l’agence immobilière nous ont garantit qu’ils n’avaient pas eut de problème de toiture. A noté que ce bien a été rénover par les vendeurs eux même. Nous semblant neuf, propre et conforme, nous avons donc signé ce bien chez le notaire.
Seulement 3 jours après la signature nous constatons une tache brunâtre au plafond du salon : il s’agit d’une infiltration. Nous avons déterminé la cause de cette dégradation, le toit ne semblerait pas être si étanche que ça finalement. De plus nous avons constaté, grâce au différents couvreurs, du rafistolage au niveau des tuiles, du mur du grenier et des retouches de peinture au plafond au salon, ce qui nous laisse penser que les vendeurs aurait délibérement caché l’état médiocre du toit pour vendre, et qu’ils auraient eux aussi, rencontrer ce problême d’infiltration, sans y avoir pu y remédier.
Les différents couvreurs nous parlent de changement complet de toiture, celle ci, selon eux, datant surement de 1929, n’assure plus véritablement son rôle par endroit. La plupart des tuiles sont cuites, se fissurent et se désagrègent.
Nous avons donc remis en cause leur bonne foi dans un courrier afin de concilier à l’amiable mais cela n’a pas aboutie. Que nous conseillez vous dans notre cas“
Merci Maitre.
Bonjour,
Dans ce type de litige, une mise en demeure peut précéder une assignation en référée expertise dirigée contre les vendeurs et l’agence.
Bien à vous
Bonsoir, j ai vendu un appartement il y a un an dans une copropriété de 20 lots, j ai moi même remplacé les fenêtres avec l accord de la copropriété, l acheteur m indique aujourd’hui que l appartement du dessous à subi un dégât des eaux, d après l expert de son assurance il y a eu infiltration suite au remplacement de mes fenêtres, que doit je répondre et faire, peuvent ils m obliger à quelque chose, l appartement étant vendu dans l état, merci de votre réponse, c est assez urgent
bonjour,
Il est assez difficile de répondre sans connaître l’origine précise de l’infiltration. La vente en l’état ne veut pas dire grand-chose sauf s’il y a des mentions spécifiques sur l’acte notarié. si le dégât des eaux est indemnisé il n’y aura peut-être pas de suite mais si l’origine du défaut n’est pas corrigée, il est possible que l’acheteur vous mette en effet en cause.
Bien à vous
Bonjour Maître,
Merci pour cet article qui me rassure un peu.
Nous avons pris possession en janvier dernier (presque 5 mois) d’une maison ancienne et avons entrepris des travaux qui ont commencé.
Tout se passe plutôt bien et quelques surprises non dramatiques ont trouvé solution.
Néanmoins, nous constatons à la lueur des pluies actuelles que la toiture est… une passoire, sur presque toute sa longueur. Visiblement les ardoises sont poreuses ou mal posées.
Nous réalisons donc que les traces noires au plafond du rez-de-chaussée, découvertes seulement après abattage d’un faux-plafond, sont en fait le résultat de dégâts des eaux à répétition depuis plusieurs années sur le sol du niveau supérieur.
Nous allons probablement faire venir un huissier dès demain pour constater mais sommes peu rassurés sur le fait que la clause concernant les vices cachés ne va pas protéger le vendeur et l’agence immobilière qui nous a vendu le bien.
Il paraît peu probable que le vendeur n’est pas eu connaissance de cette situation, mais rien ne le prouve non plus, et c’est ce qui nous inquiète.
La chose était en tous cas suffisamment “cachée” pour que deux entreprises de couverture et leurs ouvriers ne voient rien d’anormal à par quelques lisses “attaquées” à renforcer.
Sur la base de ces quelques rapides éléments, quel serait votre premier avis si nous choisissions la voie d’une procédure ? Avons-nous une chance ? Merci.
Bonjour Maître,
Cela fait 2 ans que nous sommes propriétaire d’une maison.
L’agent immobilier qui nous a vendu le bien nous a confirmé que la toiture était ancienne mais qu elle a été contrôlé et ne présentait pas d’infiltration d eau.
Il s’avère que notre voisin peu de temps après l’achat nous prévient que notre toiture est couverte d’une resine sur plus d un mètre de large sur toute la largeur de la maison.
En posant la question a l agent immobilier, ce dernier nous affirme que cette protection n’était pas présente avant lors de sa visite.
Le vendeur l a installé sous prétexte de nous protéger…
Il s’avère que suite à de forte pluies, nous constatons plusieurs fuites au niveau du Placo ainsi qu une remonte d’humidité sur le bas d un des murs (maison semi enterré )
Pouvons nous nous retourner pour vices cachés ? Et contre qui ? Vendeur et ou agent immobilier ?
Merci d’avance cordialement
Bonjour Maître,
suite à l’achat d’un appartement (logement collectif), j’ai voulu faire faire l’entretien de ma chaudière. Le chauffagiste a refusé car la chaudière n’est pas compatible à une VMC GAZ (installation non conforme).
Bien que l’acte de vente stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état, sans recours contre le vendeur que ce soit des vices apparents ou des vices cachés, s’agissant de ces derniers, cette garantie ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur, puis-je avoir des recours ? l’entretien de la chaudière était-il obligatoire, auquel cas il devrait pouvoir apporter la preuve ? cela serait-il suffisant ?
(je suis passée par une agence immobilière pour cet achat)
Bonjour,
Je viens d acheter une maison via une saisie juridique. L ancien proprietaire etant un artisant ayant fait failite.
Nous venons de decouvrir que le chauffage ne fonctionne pas. Apres interogations aupres de l ancien proprietaire il nous signale qu un devis de 2000e a ete effectue pour la reparation.
Nous contactons le chauffagiste pour recevoir ce devis et il nous informe qu il date de 2 ans et qu il n y a plus de chauffage depuis.
Peut on se demander si l agent immobilier par laquel nous sonne passé a t il bien fait son travail ?
Bonjour, je ne comprends pas ce que vous entendez par saisie juridique. Si vous avez acheté à la barre du tribunal une vente judiciaire purge les vices cachés. Pour plus de détails il conviendrait de contacter le cabinet.
Cordialement
Bonjour,
j’ai acheté une longère datant de 1800, j’ai reproché des défauts que les anciens vendeurs ne m’avait pas dit (trace d’humidité derrière lambris et fissure et dans un mur). J’ai constaté cela par photos par huissier. Après avoir fait intervenir des maçons ils m’ont conseillés de drainer le terrain, chose déjà faite par les anciennes propriétaires (facture à l’appui) et que la fissure n’est qu’une fissure de dilation. J’ai également la facture de la rénovation des anciennes propriétaires de ce mur fissuré réalisé par un maçon. Ma maison est en vente, je vais donner l’ensemble du dossier au futur acquéreur et leur expliquer que les travaux pour l’humidité ont été réalisés par les anciennes propriétaires et que le mur a été réparé.
Dans le cas où je pensais que l’humidité avait disparu et qu’en faite je me trompe, suis je responsable et de mauvaise foi ? L’ensemble des documents a été transmis aux agences.
Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Merci pour votre article. Je m’apprête à signer un compromis d’achat d’un appartement ayant subi un dégât des eaux il y a 3 ans. Tous les rapports d’expertise, d’assureur ou d’architecte de copropriété, indiquent qu’une inspection des solives en bois du plafond (le dégât des eaux venait de l’appartement supérieur) est nécessaire. Malheureusement, aucune expertise de cette nature n’a été faite, et les délais de couverture des assurances sont aujourd’hui caducs (le propriétaire actuel a tout de même touché une indemnisation). La partie vendeuse (vendeur et agent immobilier) refuse de prendre à leur charge (+/- 1000€) une expertise. Dès lors, comment puis-je me prémunir ou mieux lors de la rédaction du compromis de vente ?
Merci d’avance,
Olivier
Bonsoir,
J’ai acheté une maison fin d’année 2017. Cette maison possède un poêle avec un conduit que j’ai voulu faire ramoner aujourd’hui. Mon chauffagiste est donc intervenu pour le ramonage et m’apprend que la gaine du conduit de cheminée n’est pas au norme car elle s’arrête avant le haut de la cheminée. Lors de mon achat, ni l’agence immobilière, ni le vendeur ne m’ont informé de ce défaut. Puis je envisager un recours pour vice caché et contre qui ? L’agence ou le vendeur ? Je vous remercie pour vos réponses
Monsieur, pour un défaut de nature aussi technique et particulièrement difficile à percevoir, la responsabilité de l’agence me parait difficile à engager.
Bien à vous
Bonjour Maître
Le 18 juin 2018 ,nous avons signé un compromis de de vente pour un terrain où il est stipulé en zone d’assainissement collectif hors nous venons d’apprendre qu’il faut obligatoirement un assainissement individuel donc l’installation d’une fosse septique .
Nous avons envoyé un recommandé à l’agence immobilière qui nous propose une remise de 1000€ hors nous savons très bien que 1000€ pour installer un assainissement individuel est juste une sommes insultante.
a ce jour il y-a-t-il vice caché ou autre comme mauvaise information diffusé dans le compromis de vente et que peux-t-on réclamer à cette agence car nous sommes bloqué pour nos démarches de construction.
Il ne fallait pas avoir un bac+5 pour savoir que notre terrain n’était pas en zone collectif car nous avons juste ouvert la bouche d’égout et aucune tranchée dessert notre terrain.
Bonjour,
Il semblerait qu’il y ait une erreur sur les qualité substantielles de la chose permettant une résiliation du contrat de vente.
Si vous souhaitez poursuivre la construction, une action estimatoire en dommages et intérêt contre l’agence et le vendeur peut être envisagée, pour manquement à l’information pré contractuelle d’information notamment.
Bien à vous.
Bonjour,
nous venons d’acheté une maison via une agence, et lors de la deuxième visite nous avons demandé a l’ancienne propriétaire et l’agent immobilier présent ce jour si le garage était innondé de par la présence d’une pompe de relevage dans le garage, ceux-ci nous ont répondu que non et au premier orage conduit d’eau pluviale bouché et résultat garage innondé.
Puis-je me retourné pour ce vice?
Cordialement
Bonjour,
Si des éléments probants peuvent être avancés, la connaissance du vice peut à mon sens être opposée aux vendeurs et à l’agence en effet.
Cordialement
Bonjour Maître,
J’ai fais l’acquisition au mois d’avril 2019 d’une maison mitoyenne par le garage de 90m² sur une parcelle de 320m² cadastré faisant l’objet d’un certificat de publicité foncière.
Titre de propriété et cadastre correspondent.
Tout ceci c’est fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui m’a fait visiter le bien et montré les limites de propriété .
Je viens de m’apercevoir 4 mois plus tard que les limites de propriété décrites par l’agence ne correspondent pas au cadastre ni au titre de propriété.
De ce fait je me retrouve à entamer une procédure d’empiètement de propriété de 1.3m de large sur 27 m de long ( limite de propriété )en m’a défaveur avec mon voisin .
Apparemment la situation n’était pas connue et perdure depuis plus de 30 ans.
Quelle est la responsabilité de l’agence ?
Bonjour,
A mon sens tout dépend du document qui a pu être présenté par l’agence décrivant les limites au moment de la vente.
Sans voir les pièces plus en détail il est compliqué de donner plus de précisions. Cependant je me tiens à votre disposition.
Votre bien dévoué
Bonjour,
Difficile de répondre sans voir les actes.
Bien à vous.
Bonjour Maître,
Nous avons acheté une maison ancienne en mai 2019, du compromis en mars jusqu’à la semaine avant signature de l’acte de vente en juin, j’ai demandé le document de ramonage et conformité du poêle à bois, en ayant pour réponse pas de soucis on s’en occupe mais sans jamais le recevoir. Le conduit dans le grenier étant inaccessible de par un amoncellement d’objets lors des visites il était impossible de voir que celui ci n’était pas dans un coffrage et dangereux.
Nous avons fait venir un ramoneur ainsi qu’une entreprise de fumisterie ce mois ci et le poêle est totalement impossible à utiliser, il est même très dangereux, tout est à refaire, il faut même casser des cloisons.
La cerise sur le gâteau le notaire a mis une clause de non recours dans le contrat à notre grande surprise. Peut on avoir un recours et nous retourner contre quelqu’un ?
Merci beaucoup de votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour,
La présence d’une telle clause dans les actes notariés est usuelle est normale. Pour la faire tomber il faut prouver la connaissance du vice par le vendeur, ce que je ne peux pas juger en l’état.
Pour ce genre de litige une tentative amiable préalable est souhaitable.
Bien à vous.
Bonjour, nous avons acheté une maison ancienne avec des travaux de rénovation.
Lors des visites avec l’Agent immobilier et en présence du vendeur, toutes les fenêtres étaient ouvertes.
Il s’avère qu’après être rentré dans les lieux, les fenêtres sont bonnes à changer, soit ne ferment plus, soit sur deux d’entre elles ne tiennent plus sur la partie supérieure du dormant.
Une de ces fenêtres et même tombée au sol en voulant la fermer.
Il s’agit de la chambre de ma fille de 5 ans et le drame aurait pu survenir si elle était présente.
L’agent immobilier connaissait l’État de ces fenêtres mais ne nous l’a jamais évoqué.
Pouvons nous nous retourner contre le vendeur ou l’agence immobilière pour ces défauts?
Cordialement
Bonjour,
Tout dépend s’il est mentionné dans le compromis ou l’acte de vente que le bien est à rénover.
Votre bien dévoué
Bonjour,
Tout ceci n’est que du “blabla” … mon histoire et témoignage en est la preuve. Achat d’un “bien” en 2005, maison ancienne et rénovée soit disant sans travaux … après 1 mois, présence d’humidité persistance, moisissures sur les murs et infiltration importante d’eau depuis une terrasse de toit… je passe tout l’histoire pour arriver au final … Procès pour vice cachée entamée en 2006 contre les anciens propriétaires, l’agence immobilière et l’agence chargée des expertises (notamment dans le cadre à l’époque du PTZ). Les différentes expertises ont confirmé les problèmes que je relatais plus haut (dont les anciens propriétaires ne pouvaient pas être informés).
Résultat : Débouté sur toutes les demandes en 2010 sous prétexte que l’acquéreur est responsable de son achat. Appel puis de nouveau débouté en 2012 ..sauf pour la responsabilité de l’agence immobilière (quand même) qui entre-temps bien entendu à déposer le bilan !!! Bilan : De l’argent perdu … du temps perdu et une désillusion totale sur la vraie justice en France ! 3 intermédiaires … un seul responsable, l’acheteur !
Bonjour, il me semble au contraire que la justice à fait son œuvre, avec des délais peut-être longs certes mais qui sont liés à de multiples facteurs (nécéssité d’un temps judiciaire inéluctable, baisse de l’efficacité et des moyens de la justice civile, de la rémunération des avocats dans un contexte de complexification des procédures et normatives etc.) Quant au dépôt de bilan de l’agence, c’est regrettable mais la garantie pécuniaire ne concerne que le dépôt des fonds et bien évidemment aucun mécanisme d’assurance ne couvre les défaillances d’entreprises.
Bonsoir,
Donc vous cautionnez l’inadmissible…. en clair circulez il y a rien à voir .. everything is all right ! Et vous parlez de justice ? Votre réponse ne peut apaiser ma colère contre ce système qui est tout sauf juste … et par votre réponse vous venez juste de conforter la justesse de mes propos !
je ne cautionne rien. Mon expérience me fait savoir que rien n’est tout blanc, rien n’est tout noir.
Donc pour faire simple et si j’ai bien compris, ça ne sert à rien en soit de passer par une agence ? Puisqu’on n’est pas plus protéger ?
C’est juste que l’agence immobilier fait les visites à notre place, en gros.
Bonjour, L’article ne dit-il pas le contraire justement ?
Bonjour Maître BEUCHER,
Nous avons acheter une maison via une agence immobilière, nous demandons à l’agent si la maison est raccordée au tout à l’égout, l’agent nous répond que oui et sur l’acte de vente il est bien stipulé “raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques”, mais à la remise des clés le vendeur nous donne aussi des sachets à mettre dans les toilettes et nous dit qu’il y a une fosse septique, nous faisons donc faire un diagnostique qui nous a coûté 168€ et il s’avère que c’est bien une fosse septique.le vendeur nous dit qu’il avait prévenu à l’agence immobilière que c’était une FS, alors à qui doit-on envoyer une mise en demeure pour DOL, à l’agence où au vendeur. Je vous remercie par avance.
Bien Cordialement,
Murielle
bonjour,
Dans ces hypothèses ne pas oublier également une possible responsabilité notariale. Tout dépend de la rédaction des actes qu’il conviendrait de pouvoir lire au préalable.
Votre bien dévoué.
Bonjour.
Nous sommes proprietaires depuis 1 moid d’un appartement (en triplex), et nous venons de voir que le pignon de la copropriété est fissuré (fissure qui nécessite un expert Envoyé par le syndic). Ce n’est pas un vice caché car c’est apparent, mais nous n’avions aucun moyen de voir cette fissure, car pour la voir il fallait monter sur le toit du cabanon ou aller dans le jardin des voisins… L’appartement est impeccable à l’intérieur… C’est 1 des propriétaires de la copropriété qui a vu la fissure en débutant les travaux du cabanon, car il est monté sur le toit. L’agent immobilier ne semblait pas au courant non plus, ni le syndic. Avons nous un recours envisageable ?
Merci par avance
bonjour,
Cette configuration est délicate sur le terrain des vices cachés puisqu’il est difficile de prouver que le vendeur avait connaissance du vice vu que rien n’a été dissimulé. Par contre il y a sûrement des voies de recours à explorer concernant la copropriété puisque le syndicat des copropriétaires peut être déclaré responsable de certains vices affectant l’immeuble.
cordialement
3 mois après achat de notre maison, on découvre champignons et attaque d’insectes sur les solives du plafond. Mur accolé a la maison du voisin et son toit et gouttière arrive sur notre mur. Solives cachés par laine de verre et placo, mur caché par papier peint, impossible a voir a l’oeil nu lors des visites. Le voisin veut rien payer, notre assurance veut rien payer et il nous reste l’ancien propriétaire a saisir et des années de tribunal. Qui est fautif dans ce cas la? Notre salon est inhabitable, la structure est attaqué et le mur infesté.
bonjour,
En premier lieu il convient de savoir si le diagnostiqueur a fait son travail . L’habitation est-elle dans une zone à risque mérules ? En second lieu tout dépend de la date de pose des revêtements muraux, s’ils sont anciens le vendeur n’avaient peut-être pas conscience des troubles.
cordialement
Maitre,
J’ai acheté un immeuble (500 000€) à un pro de l’immo via une Agence immo qui a également une société de construction et qui avait en gestion l’immeuble au niveau locatif depuis 20 ans.
Après l’achat je découvre beaucoup de graves problèmes, j’ai fait intervenir 7 mois après l’achat un expert immobilier qui m’indique que certains appartements sont insalubres selon lui.
J’ai lancé une procedure judiciaire contre la vendeuse toujours en cours.
Comment puis je attaquer l’agence qui en temps que professionnel de l’immobilier savez clairement que ces appartements étaient insalubres. Puis je porter plainte contre l’agence pour mise en danger de la vie d’autrui. L’Insalubrité vient d’être confirmé par ARS. Bien à vous.
Bonjour,
difficile de se prononcer sans savoir si il y a eu une expertise judiciaire et connaître ses conclusions. Néanmoins une mise en cause en cours de procédure est toujours possible.
Cordialement
Bonjour Maître Beucher,
Nous avons acheté une maison récente (8 ans) en octobre 2018. Nous avons constaté en regardant de plus près que la maison avait pas mal de micros fissures. La propriétaire ne nous en a pas parlé. De même elle ne nous as pas informé que le terrain d’en face était inondé chaque année par remontées capillarité. Notre terrain est séparé de celui ci par un bras de la rivière de L’EURE. Si on avait eu l’information nous n’aurions pas acheté cette maison. Du fait du PPRI informant de ce problème avons nous une possibilité de nous retourner contre l’agence et contre le propriétaire. En ce qui concerne les micros fissures qui est responsable?
Merci de votre réponse .
Bonjour,
La question est délicate car il faudrait prouver que les fissures n’étaient pas présentes lors de la visite, et un dol du vendeur. Par contre si le terrain est inondable et que le PPRI faisait partie des annexes à l’acte de vente, on peut en effet s’interroger sur les responsabilités des intervenants
cordialement
Bonjour
Nous avons acheté une maison fin décembre 2020, un bien sur lequel l’agence a utilisé la “toiture refaite” comme argument de vente a plusieurs reprises (annonces, échanges lors de visite, malgré nos doutes parfois en prétextant que ce qui se voyait était des traces datant d’avant la toiture refaite). Nous lui avons donc fait confiance (naïvement?). Depuis que nous sommes propriétaires, nous avons fait venir 2 couvreurs qui confirment qu’elle est bonne a être totalement refaite, qu’elle a peut etre 30 ou 40 ans. Le cout est de 15 000 à 18 000 € selon les pros.
Pensez-vous que nous pourrions engager la responsabilité de l’agence ?
NB : les vendeurs ne semblent pas être de mauvaise foie, l’agence a surement fait un raccourci et s’est fixé la dessus pour sa vente. sachant que nous n’avons pas rencontré les anciens propriétaire lors du processus de vente c’est l’agence qui a tout gérer
Je vous remercie par avance pour votre retour
Bonjour,
Si vous avez conservé des preuves des annonces il y a sans doute quelque chose à envisager en effet.
Bonjour,
Avant le compromis de vente, nous avons vu des fuites dans la toîture. L’artisan estime la réparation du plancher TOUT POURRI + réparation de quelques tuiles à 3960 euros.
Si nous achetons la maison sans le diagnostic MERULE (car l’agence immobilière traîne des pieds et ne veut plus le faire (alors que l’agence avait accepté de le faire : son accord par écrit) : aucun diagnostic effectué depuis tout ce temps d’attente) et si plus tard, il s’avère qu’il y a mérule : cela peut-il être considéré comme vice caché???
Merci
Bonjour Maitre,
J’ai acquis en 2018 ma première maison avec mon épouse. Nous avons commencé les travaux en 2019 (carrelage, parquet, peinture, ajout et enlèvement de cloison en placo etc…et à la surprise générale quand j’ai percé les murs pour installer une caméra à l’extérieur je me suis rendu compte qu’il n’y a ni béton ni parpaing dans les murs , A l’évidence la maison est entièrement à ossature bois. Et même si celle-ci semble saine mais le vendeur et l’agent immobilier n’ont mont jamais informé.
Me pinçant pour me réveiller je fini par reprendre tout mon dossier de vente à la recherche de détails. A aucun moment on nous a signalé ce “détail” ni par l’agence immobilière qui a rédigé le compromis de vente, ni par le vendeur , ni le DPE et ni le notaire. J’ai même fait venir un huissier de justice pour connaître la portabilité des murs. L’huissier m’avait confirmé que l’ossature de la maison est en bois, et comme tout est crépi il est difficile de le voir.
Il est clair que je n’aurais pas acheté cette maison avec cette information (je ne connaissais pas les ossatures bois, je considérais cela comme une maison en carton).
Ma femme repart doucement vers une dépression, les nuis sont rempli de pleures, mes enfants comprennent qu’il se passe quelque chose et je me retrouve bien seul et désemparé dans cette histoire.
Que pensez-vous de mon histoire? pensez vous que l’agence immobilière est aussi responsable que le vendeur ? et Que dois-je faire? Que me conseillez vous
Bonjour,
Cela peut sembler en effet un élément substantiel dans le cadre d’une vente immobilière en effet. Sans lecture des documents contractuels cependant il est difficile d’aller plus en détail. Il conviendrait par ailleurs de faire une recherche de jurisprudence sur des cas similaires.
Bien à vous
Bonjour Maître,
Nous venons d’acquérir une maison en Charente-Martime, début avril 2021. Lors de notre venue, l’électricité, l’eau et le gaz avaient été résiliés par l’ex-propriétaire, normalement ce n’est qu’une suspension de contrats. Après avoir fait ré-ouvrir les différents compteurs, nous avons constaté que la chaudière ne fonctionnait pas correctement et montait soit trop ou pas assez en pression (chaudière à gaz) d’où pas d’eau chaude, ni de chauffage adéquats; L’entreprise qui entretenait cette chaudière est venue et nous a indiquée dès la première visite que le vase d’expansion et la soupape de sécurité étaient HS.
Par ailleurs, lors des fortes pluies de mai, nous avons découverts une fuite importante au niveau de la véranda, l’ancien-propriétaire se doutait de quelque chose puisqu’il a emprunté l’échelle du voisin pour savoir ce qu’il clochait !
Par ailleurs, lors de la signature du compromis de vente, il a été notifié que le vendeur devait faire réparer le portail électrique ! Nous attendons toujours…
Black-out du notaire auquel nous avons fait parvenir une lettre recommandée avec AR, photos à l’appui de toutes nos déconvenues. Black out de l’agence qui se dégage de toute responsabilité alors que l’agent immobilier nous a certifié mordicus que la chaudière fonctionnait et que le portail devait être réparé !!! Black out du chauffagiste qui ne répond même plus à nos appels, ni messages.
Le diagnostiqueur n’a pas fait son travail, pas de prise de terre sur la prise du four, défaut qui n’a pas été signalé…
Merci de tous les conseils que vous pourrez nous apporter, les démarches à suivre et les courriers à envoyés aux différents antagonistes.
Merci de l’intérêt que vous porterez à ce message, cordialement.
Bonjour,
Dans ce cas de figure il convient d’ouvrir un dossier afin de pouvoir se saisir des éléments et prévoir les actions à réaliser.
Bien à vous
Bonjour j’ai de plus en plus de mal a croire que des personnes achète des biens immobiliers sans négocier le prix souvent comme indiquer travaux a prévoir et en plus de mauvaise foi ,2,4, mois après voir 2 ans plus tard .Cordialement.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison ancienne et de son terrain. Alors que nous sommes hors délai de rétractation, nous nous rendons compte que le toit de la maison voisine empiète sur le terrain que nous achetons. L’agence immobilière ne nous a pas informé de cet empiètement, qui n’est, par ailleurs, pas mentionné dans le compromis. Néanmoins, dans le compromis figure une clause disant, à propos du vendeur, qu’«à sa connaissance, les biens objet des présentes ne sont grevés d’aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux». Il y a par ailleurs, dans le compromis, une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés (le vendeur est un particulier). De votre point de vue, pouvons-nous prendre argument de l’empiètement non signalé (et non mentionné dans le compromis) pour faire annuler le compromis de vente ? Merci d’avance. Bien à vous, JV
Bonjour,
Nous avons acheté une maison datant des années 1970/80 en l’état. Pendant les visites nous avons remarqué des vieilles tâches d’humidité dans le lambris au 1er étage. Nous avions vérifié, elles étaient sèches, aucune trace d’eau et l’agent immo nous a certifié qu’il n’y avait pas de fuite au toit, et la proprio nous avait certifié que ces vieilles tâches étaient dû à l’époque à un oubli de fermeture de velux et qu’il avait beaucoup plu à l’intérieur. Or, 4 jour après la signature final, il pleuvait et à cet endroit de l’eau s’est mise à s’écouler à l’intérieur de la maison. Nous avons aussi découvert des grosses traces d’humidité et de moisissures dans les chambres derrière la vieille tapisserie au rez de chausséez. Il y a une clause “achat dans l’état” dans l’acte de vente…
Ils avaient aussi fait faire des travaux sur la chaudière et changé le chauffe-eau entre le compromis de vente et l’acte final, mais après signature nous constatons qu’il y a aussi une fuite au niveau de la chaudière et il manque la soupape de sécurité sur le chauffe-eau. L’agent immo est un bon ami d’un des vendeurs. Peut-on aussi l’impliqué dans ce genre de situation ? Pouvons-nous dire que ce sont des vices cachés ?? merci d’avance pour votre aide.
bonjour
nous sommes sur le point de signer un compromis de vente .
le propriétaire actuel vien de m envoyer un message en me disant que la chaudière doit être réparer et pas sure que cela soit possible donc changement de chaudière de 8000 euros sachant que le propriétaire fais louer son appartement jusqu en janvier .
devons nous payer quelque chose? ou cela reste à sa charge ?
merci pour votre aide
bonjour ,
j’ai vendu mon appartement il y a un an .
j’avais un contrat d’entretien et tout était en règle .
la nouvelle propriétaire ma contacté pour avoir un certificat de conformité de la chaudière .
je ne trouve pas ce document et le renouvellement est payant .
que dois je faire ? est ce à moi de payer tout en sachant que le nouveau propriétaire à déjà passer un hiver dans l’appart et avais mis un contrat en route et qui à été résilié pour une raison que j’ignore .
merci de votre retour
Bonjour,
Nous avons acheté un pavillon construit en 1998 dans un lotissement. Une nuit, récemment, il y a eu beaucoup de vent et 2 tuiles de la maison se sont envolées, découvrant l’isolation du plafond des chambres dans les combles aménagées. Les voisins nous ont confirmé que la zone était venteuse mais, surtout, que les anciens propriétaires ont eu plusieurs fois, en 23 ans, des tuiles emportées lors d’orages ou de fortes rafales. Nous constatons d’ailleurs que certaines tuiles ont été clouées par endroits. S’agit-il d’un désordre relevant des vices cachés ? Merci d’avance
Bonjour Maître
Nous avons acquis un bien en mars 2022,
Sur le compromis de vente l’agence immobilière avait stipulée un dégât d’eau par infiltration d’ un vélux sur la la toiture et qui avait été réparée fin Janvier 2022 ,mais qui est réapparue 2 mois après la signature de l’acte chez le notaire Mai
Nous avons contacté le vendeur qui a refait passé le couvreur mais sans résultat( fuite toujours existante).Nous l’avons recontacté .Il nous a répondu que nous avions été prévenus de cette réparation et que nous n’avions pas fait de visite préalable avant signature avec l’agence pour vérification de la bonne exécution des travaux .Qu’il ne pouvait rien pour nous et voir cela avec l’agence immobi liere et la décennale de l’entreprise qui avait réalisée les travaux de pose du velux
bonjour, j ai acheté une maison mais une grosse malfaçon devrait etre détecter , je crois que le vendeur a fait une ouverture sur un mur porteur mais aucune trace de ces travaux sur l’acte de vente juste isolation électricité plomberie . il a dit que c’était une grange . ai je des recours en cas de défaut structurel du a ses travaux non dit
bonjour,
Il y a des recours si peut être prouvé la connaissance d’un éventuel vice lors de la vente par le vendeur, à supposer qu’il s’agisse bien d’un vice caché. Par ailleurs l’action est soumise à des délais. Le cabinet se tient à votre disposition.
PIERRE ET CHANTAL
Bonjour, on a acheté un bien avec plusieurs vices cachés. Depuis des mois nous essayons d’avoir
gain de cause mais impossible d’avoir raison avec l’agence immobilière.
Ce bien c’est le manager de l’agence immobilière qui nous l’a vendu.
Est-ce le manager peut vendre un bien ?
Merci d’avance
PIERRE ET CHANTAL
Bonjour Maître,
On a acheté un bien avec plusieurs vices cachés. Depuis des mois nous essayons d’avoir
gain de cause mais impossible d’avoir raison avec l’agence immobilière.
Ce bien c’est le manager de l’agence immobilière qui nous l’a vendu.
Est-ce que le manager d’une agence immobilière peut vendre un bien ?
Merci d’avance
Bonjour à priori rien ne l’interdit mais sans voir les actes difficile de se prononcer.
Bonjour maitre
j’ai acheter une maison en début d’été 2023 via agence immobiliere.
or la maison craque en journée et surtout la nuit toute les 1 a 2 minutes tres fort (quasiment 50 db)
je ne peux y dormir…
je n’ai pas fait encore venir d’expert et aucun maçon ne veut se déplacer pour essayer de savoir d’ou provient ces craquement
puis-je envoyer un courrier au vendeur pour vice cachés (prise en charge des travaux pour arreter ces craquements ou annulation de la vente) meme si aucun expert n’est encore passés pour diagnostiquer précisement le problème?
bien à vous