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Bail commercial et charges

Un bailleur doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel).

À ce titre, le bail doit mentionner un inventaire initial.

Un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .

Une provision pour charges peut être réclamée.

Cependant pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des dépenses concernées.

À défaut de justificatifs suffisants des charges (factures, avis d’imposition, …), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260).

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d’un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :

  1. Charges au sens strict, c’est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
  2. Réparations
  3. Charges imposées par la réglementation
  4. Entretien
  5. Impôts et taxes locatives.

Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l’exercice annuel.

L’inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l’une de ces 5 catégories définies.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’est pas libre en matière de bail commercial.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d’un immeuble suite aux inondations, réfection de l’installation électrique, réparation d’une canalisation). Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.
  • Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
  • Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
  • Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le locataire :

Le locataire doit payer les dépenses d’entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.

Il s’agit des charges suivantes :

  • Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
  • Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
  • Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
  • Travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu’une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n’indique rien, c’est donc le bailleur qui devra les payer.

Il s’agit des impôts suivants :

  • Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
  • Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France
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Fraude fiscale : tolérance zéro


Le législateur a souhaité renforcer les sanctions pénales encourues en cas de délit de fraude fiscale et a considérablement affermi l’arsenal législatif. L’administration fiscale dans une mise à jour de la base BOFiP du 27 juin dernier vient commenter ces nouvelles dispositions issues des différentes lois. Point sur ces nouveautés.

Dorénavant la loi de finances pour 20181 :

  • porte de 2 000 000 € à 3 000 000 € le montant de l’amende applicable, lorsque le délit de fraude fiscale s’accompagne de circonstances aggravantes ;
  • rend obligatoire, sauf décision contraire spécialement motivée du juge, le prononcé des peines complémentaires d’interdiction des droits civiques, civils et de famille.

Par ailleurs, la loi relative à la lutte contre la fraude2 prévoit que l’amende encourue peut être portée au double du produit de l’infraction.

En outre, elle rend obligatoire3, sauf décision contraire spécialement motivée par le juge, la peine complémentaire de diffusion et d’affichage de la décision.

La procédure de poursuite pénale de la fraude fiscale est également aménagée par la création, au côté des plaintes pour fraude fiscale, d’un dispositif de dénonciation obligatoire au procureur de la République, de faits de fraude fiscale examinés par l’administration fiscale lorsque certains critères légaux sont remplis4.

D’autre part, les directions en charge du contrôle de l’impôt (nationales et spécialisées de contrôle fiscal) peuvent désormais déposer elles-mêmes des plaintes pour fraude fiscale (loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, art. 37).

Enfin, en cas de poursuites pénales pour fraude fiscale, l’administration fiscale a désormais la possibilité de conclure une transaction fiscale avec le contribuable (loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, art. 35).

Un nouveau service spécialisé dans la lutte contre la délinquance fiscale, douanière et financière est créé (décret n° 2019-460 du 16 mai 2019 portant création d’un service à compétence nationale dénommé « service d’enquêtes judiciaires des finances »).

source : anaafagc

droit civil général, Non classé

Bail Commercial : attention à bien transmettre les arrêtés de comptes au locataire pour la validité des appels de provision de charges

Bail Commercial: Conditions de validité des appels de provision de charges

La 3ème chambre de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2014, sanctionne le bailleur qui n’a pas transmis conformément au bail un arrêté de comptes de charges annuel régularisant es provisions sur charges.

La Cour de Cassation l’oblige alors à rembourser le locataire les provisions perçues !

La Cour choisi le motif de l’absence de cause plutôt que l’inexécution contractuelle, ce qui est un moyen assez surprenant.

La sanction est sévère et la question se pose de l’application de cette jurisprudence à l’ensemble des baux.

Voici l’arrêt rendu :

“Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l’arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d’occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d’appel qui, sans justifier d’aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n’a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d’appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi “

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Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier

Un arrêt important de la Cour de Cassation vient d’être rendu en matière de vices cachés et SCI.

Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu’elle donne en location puis revend l’année suivante. L’acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.

La cour d’appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande, et l’a Cour de cassation l’approuve.

Elle considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social, et ce faisant, en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble.

Les juges du fond avaient retenu qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres de l’immeuble rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

Or, ces clauses d’exonération des vices cachés sont très fréquentes dans les actes notariés et visent à empêcher des remises en cause des ventes de biens anciens qui seraient trop fréquentes.

Or, beaucoup de particuliers non professionnels de l’immobilier constituent des SCI aux fins d’optimisation patrimoniale.

Cet arrêt va à notre sens, vers un accroissement de l’insécurité juridique des transactions.

Sources : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°  13-21.957 JurisData n° 2014-023204

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Regroupement de crédits : nouvelles règles d’information de l’emprunteur

Faisant suite à la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, le décret n° 2012-609 du 30 avril 2012, fixe les conditions dans lesquelles les opérations de regroupement de crédit doivent être conclues de manière à assurer l’information de l’emprunteur, et impose au prêteur ou à l’intermédiaire d’établir avant toute offre de regroupement un document qui permettra de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l’opération, rempli sur la base des informations fournies par l’emprunteur. Si ce dernier ne dispose pas des informations suffisantes, le prêteur ou l’intermédiaire devra alors le mettre en garde sur les conséquences possibles de l’opération de regroupement.

Ce texte entrera en vigueur le 1er octobre 2012.

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Les associations sportives responsabilisées à l’extrème

Un motard avait été blessé lors d’une chute survenue au cours d’un entraînement sur le circuit de moto-cross et a attaqué le club pour défaut de contrôle…

La Cour d’appel de Paris, saisie du litige, a considéré que l’association a commis des fautes de négligence et d’imprudence engageant sa responsabilité et l’a condamnée à indemniser les préjudices subis par la victime mais partiellement, à hauteur de 50 %, en retenant une faute de la victime.

En effet, malgré sa parfaite connaissance de ses obligations, le motard n’avait jamais envoyé les formulaires nécessaires à son inscription et n’avait pas souscrit une nouvelle licence pour l’année concernée…!

L’association s’est alors pourvue en cassation.

La Cour de cassation a considéré que le fait de ne pas avoir vérifié que cette personne était titulaire d’une licence était consécutif de « fautes de négligence et d’imprudence sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Il est tout à fait surprenant qu’une victime puisse évoquer ses propres manquements pour obtenir des dommages et intérêts.

Les pilotes de moto, même détenteurs d’une assurance routière et donc couverts, et désirant d’entraîner sur un circuit routier ou tout terrain, vont donc devoir souscrire une licence sportive de compétition relativement onéreuse même s’ils n’envisagent pas de concourir !

Cass. 2e civ., 15 déc. 2011, n° 10-27.952

Cet arrêt est à rapprocher d’un autre rendu le même jour, cette fois ci-par la deuxième chambre civile, qui décide qu’une association sportive d’escalade est tenue d’une “obligation contractuelle de sécurité, de prudence et de diligence envers les sportifs exerçant une activité dans ses locaux et sur des installations mises à leur disposition, quand bien même ceux ci pratiquent librement cette activité.”

L’adhérent pratiquait alors librement sans encadrement d’un moniteur, sur le mur artificiel de l’association.

La Cour d’appel avait quant à elle décidé que l’obligation de sécurité du moniteur n’existe que durant une formation et non lorsque la personne exerce librement l’escalade et que l’association n’avait pas commis de manquement à une obligation de surveillance et d’information.

Encore un pas vers l’abandon définitif de la jurisprudence sur l’acceptation des risques initié par un arrêt de principe du  4 novembre 2010, par lequel la Cour de Cassation décidait  que « la victime d’un dommage causé par une chose peut invoquer la responsabilité résultant de l’article 1384 alinéa 1er du Code Civil à l’encontre du gardien de la chose, instrument du dommage, sans que puisse lui être opposé son acceptation des risques. » (victime effectuant des essais de moto sur un circuit fermé)

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