Les conditions pour enchérir :

Suis-je seul à enchérir ?

Achetez-vous seul, avec votre conjoint, pour vos enfants, avec un ou plusieurs tiers, pour le compte d’une SCI ?

L’achat pour le compte d’une SCI est possible, mais la SCI doit avoir été immatriculée au plus tard le jour de l’adjudication.

L’état civil complet du ou des acquéreurs est demandé (nom prénom, date de naissance, nationalité profession -extrait K bis pour une SCI) ainsi qu’une pièce d’identité vous concernant.

Ai-je la capacité financière d’enchérir ?

Participer aux enchères suppose que l’on veut acquérir le bien immobilier et que l’on se soit assuré, avant la vente, de sa capacité financière.

Que dois-je faire au préalable ?

Acheter un bien immobilier aux enchères du Tribunal peut se révéler intéressant, car le prix se situe parfois en dessous du marché.

Cependant ces ventes comportent des spécificités :

  • Il est moins facile de visiter.
  • Les immeubles sont souvent occupés ce qui entraîne l’obligation de faire expulser l’occupant.
  • L’achat ne comporte aucune condition suspensive, et n’est ainsi pas soumis à la condition de l’obtention d’un crédit bancaire.
  • La vente est faite également sans aucune garantie (absence par exemple de garantie des vices cachés).

C’est pourquoi il est très recommandé de :

  • Consulter le cahier des conditions de la vente qui est déposé au greffe du Tribunal
  • Visiter le bien. Pour ce faire, appeler l’avocat chargé de la vente pour avoir indication ou confirmation du jour et de l’heure de la visite.

Comment enchérir ?

Il est obligatoire de mandater un avocat inscrit au Barreau de SENLIS lequel portera pour votre compte uniquement des enchères sur le bien qui vous intéresse. Le cabinet de Me Emmanuel BEUCHER est habilité à enchérir pour votre compte lors des ventes judiciaires.

Que dois-je apporter lors de la vente ?

  • remplir et signer un pouvoir pour enchérir
  • remettre un justificatif d’identité
  • remettre avant l’audience deux chèques de banques, c’est-à-dire des chèques émis par votre banque ou certifiés :

l’un, représentant le montant des frais préalables taxés (dont le montant vous sera communiqué par l’avocat qui poursuit la vente) augmenté d’une somme de 10 à 15% de l’enchère maximum que vous entendez porter, libellé à l’ordre de la “CARPA”.

Cette somme a vocation à couvrir les frais de l’adjudicataire. Elle est encaissée si la vente devient définitive à votre profit pour couvrir les frais de vente, à savoir :

  • frais préalables taxés,
  • émoluments dus aux avocats poursuivant et adjudicataire,
  • droits de mutation payés au Trésor Public,
  • frais de publication du jugement d’adjudication à la Conservation des
    Hypothèques (n’incluant pas les frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef du précédent propriétaire)

l’autre de 10% de la mise à prix, à l’ordre de “Monsieur le Bâtonnier-Séquestre”, avec un minimum de 3.000 €.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, qui sera remise au Séquestre si la vente est définitive à votre profit.

Il n’y a pas d’intervention de notaire (sauf recours à un prêt hypothécaire), et c’est le jugement d’adjudication qui vaut titre de propriété.

A titre d’exemple : enchère maximum à 200.000 €, mise à prix à 50.000 € frais préalables taxés : 8.000 €. Dans cet exemple, les chèques à prévoir sont donc de : 5.000 €, à l’ordre du Bâtonnier-Séquestre, (10% de la mise à prix) 28.000 €, à l’ordre de la CARPA (frais préalables taxés + 10% de l’enchère maximum).

Bien entendu, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous sont restitués dès la fin de l’audience.

Ces différentes sommes ne comprennent pas les honoraires d’avocat qui s’ajoutent aux différents frais.

Quels sont les frais d’avocat ?

Deux hypothèses :

  • Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, l’avocat sollicitera une vacation de 200 € HT, soit 240 € TTC.
  • Si votre enchère a été retenue et si elle est définitive, le cabinet appliquera le barème suivant pour le calcul des honoraires :
  • de 0 à 200.000 €: 2 000 € HT
  • de 201.000 € au prix d’adjudication : 1 % HT

Quels sont les autres frais à prévoir :

Le principe des émoluments proportionnels (vente forcée, partage, licitation, sûretés nantissement et hypothèques judiciaires). Ainsi, en matière de saisie immobilière et de licitation, l’avocat a droit à l’émolument suivant, partagé entre l’avocat adjudicataire (1/4) et poursuivant (3/4) :

TRANCHES D’ASSIETTE                               TAUX APPLICABLE
De 0 à  6 500 €                                                   7,397 %
De 6 500 € à 17 000 €                                      3,051 %
De 17 000 € à 60 000 €                                   2,034 %
Plus de 60 000 €                                               1,526 %
(Soit celui perçu par les notaires en application du 1° de l’article A 444-102 du code de commerce).

– Le droit d’enregistrement : il s’agit de l’impôt payé sur la mutation de propriété (environ 5,8 % sauf pour les marchands de biens).
– La publication du jugement à la conservation des hypothèques (0,1 % environ du prix de vente).

Que contient le cahier des conditions de vente ?

L’ « historique » du bien immobilier, objet de la vente, conditions juridiques applicables, un procès-verbal de description du bien, les diagnostics immobiliers d’usage, un métré.

Vous disposerez également d’informations sur les conditions d’occupation éventuelle du bien et s’il s’agit d’un lot de copropriété, les coordonnées du syndic.

Vous pouvez le consulter au greffe du TGI ou au cabinet de l’avocat poursuivant.

Quand serez-vous propriétaire ?

Si vous avez emporté l’enchère, l’adjudication sera définitive à l’expiration d’un délai de 10 jours (délai ouvert pour former une surenchère).

Comment expulser l’occupant du bien ?

Si l’occupant est un locataire disposant d’un contrat de bail, ce dernier se poursuit, peu important le changement de propriétaire du bien. Une procédure d’expulsion pourra être mise en œuvre si les loyers ne sont pas payés ou si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Si l’occupant est l’ancien propriétaire, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à son encontre. Une procédure judiciaire n’est donc pas nécessaire.

Que faire si vous n’avez pu participer aux enchères ?

Tout intéressé dispose d’un délai de 10 jours pour former une surenchère du 10ème.

Dans ce cas, l’adjudication initiale est mise à néant, et une nouvelle adjudication a lieu deux à trois mois plus tard, sur la nouvelle mise à prix. Cette mise à prix correspond au prix d’adjudication initiale augmentée de 10%.

Les frais préalables de cette vente sur surenchère comprendront les frais de la 1ère vente et ceux de la vente sur surenchère.

Le cabinet appliquera un forfait de 1500 € HT pour porter une surenchère.

Quand doit-on payer le prix d’adjudication ?

En règle générale, le prix d’adjudication et les intérêts sur ce prix doivent être réglés dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive en un chèque établi à l’attention de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats.

Passé ce délai de deux mois, le prix d’adjudication portera intérêt au taux légal (à compter de l’adjudication définitive) :

Au-delà de quatre mois, le taux sera le taux légal majoré de cinq points, jusqu’à parfait paiement.

Au-delà du délai de quatre mois, la réitération des enchères peut être réclamée par tout intéressé, c’est-à-dire que le bien peut être remis en vente.

Que faire si le bien est occupé ?

Il faut distinguer l’occupation en vertu d’un titre d’occupation et celle sans droit ni titre. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.

Quand dispose-t-on du titre de propriété ?

Après l’adjudication, l’avocat établit une attestation de propriété.

Pour autant, le jugement d’adjudication comprenant notamment le cahier des conditions de vente, ne peut être remis immédiatement, et les jugements d’adjudication ne sont délivrés généralement qu’après plusieurs mois.

L’absence de délivrance du jugement d’adjudication ne dispense en aucun cas de la consignation du prix dans le délai de 2 mois après l’adjudication.

Est-on tenu des dettes et arriérés des charges de copropriété dus par le saisi ?

L’adjudicataire ne peut être tenu de l’arriéré de charges de copropriété du par le saisi. Il n’est pas davantage tenu des dettes.